1. 戸籍謄本（戸籍全部事項証明書）とは？
　現在、その戸籍に入っている人全員の身分事項（出生、婚姻、死亡など）が記載されている、もっとも一般的な戸籍です。 ※現在はデータ化されている市区町村がほとんどで、正式名称は「戸籍全部事項証明書」と呼ばれます。

2. 除籍謄本（除籍全部事項証明書）とは？
　戸籍に記載されていた全員が、結婚、死亡、転籍（本籍地の移動）などの理由でその戸籍から抜け、誰もいなくなった「空っぽの戸籍」のことです。 亡くなられた方の過去の戸籍を遡っていくと、この「除籍謄本」をいくつも取得することになります。

3. 改製原戸籍（かいせいはらこせき）とは？
　法律の改正によって戸籍の様式が新しく作り直された際の、「作り直される前の古い様式の戸籍」のことです。 代表的なものに「昭和改製（昭和の法改正）」と「平成改製（戸籍のコンピュータ化）」があります。新しい戸籍には、離婚歴や亡くなった子どもなどの情報が引き継がれないことがあるため、相続人を確定するためにはこの「原戸籍」を確認する必要があります。

理由1
　すべての法定相続人を確実に把握するため相続手続きにおいて最も重要なのは「誰が相続人なのか」を客観的に証明することです。 現在の戸籍だけを見ても、実は以下の事実が記載されていないケースがあります。
・過去の婚姻歴や、前妻（前夫）との間の子どもの有無
・養子縁組の有無
・認知した子どもの有無
他の相続人が知らない相続人がいないかを、生まれてから亡くなるまでの記録をすべて繋ぎ合わせて確認しなければなりません。

理由2
　新しい戸籍には過去の記録が引き継がれないため結婚や転籍（本籍地の移動）、または法律の改正（コンピュータ化など）によって新しい戸籍が作られる際、過去の戸籍にあったすべての情報が新しい戸籍に書き写されるわけではありません。 そのため、「亡くなった時点の最新の戸籍」には、それ以前の重要な身分事項が載っておらず、過去の戸籍（除籍謄本や改製原戸籍）を出生まで遡ってすべて取得する必要があるのです。

　相続手続きでは、亡くなった方（被相続人）の出生から死亡までの戸籍謄本など、大量の書類を集める必要があります。法務局での相続登記や複数の金融機関での預金解約など、窓口ごとに分厚い戸籍の束を提出しては返却を待つ…という作業を繰り返すのは、大変な手間と時間がかかります。

　そこで平成29年にスタートしたのが「法定相続情報証明制度」です。 集めた戸籍一式と、相続関係を家系図のようにまとめた「法定相続情報一覧図」を法務局に提出すると、登記官が内容を確認した上で、認証文付きの写しを交付してくれます。
※画像は法務省提供の資料を参考にしています。

　法定相続情報一覧図の写しは、相続手続きにおいて「戸籍の束の代わり」として利用できます。

1.複数の手続きを同時進行できる
　一覧図の写しは、必要な通数を複数枚取得可能です。法務局、複数の銀行、証券会社などの手続きを同時に進めることができ、手続き完了までの時間を大幅に短縮できます。

2.金融機関等の窓口での待ち時間が減る
　窓口に分厚い戸籍の束を持ち込み、担当者が一つひとつ確認し終わるまで長時間待たされる負担がなくなります。一覧図1枚を提出するだけで済むため、窓口でのやり取りが非常にスムーズになります。

3.写しの交付手数料が「無料」
　法務局での一覧図の写しの交付自体は「無料」です（※最初に戸籍や住民票を集める際の役所の手数料はかかります）。
※画像は法務省提供の資料を参考にしています。

　とても便利な制度ですが、この一覧図の写しを交付してもらうためには、最初の一度だけ以下の書類等をすべて収集しなければなりません。

1. 被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本等
2. 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
3. 相続人全員の現在の戸籍謄本
4. 一覧図に相続人の住所を記載する場合は、各相続人の住民票

　これらの書類をもとに戸籍を読み解き、ご自身で正確な一覧図を作成して法務局へ申出をする必要があります。　
　
　「平日に役所や法務局へ行く時間がない」「戸籍の集め方や図の書き方がわからない」とお困りの際は、ぜひ当事務所へお気軽にご相談ください。面倒な手続きを丁寧にサポートいたします。

　納税通知書（課税明細書）には、「固定資産税が免税点未満の土地」や「非課税の私道（公衆用道路）」などは記載されないことが多く、これだけでは調査として不十分です。　
　そこで、不動産があると思われる市区町村の役場で「名寄帳」を取得します。 名寄帳には、その自治体内で故人が所有している不動産が、非課税のものを含めてすべて一覧で記載されます。

• 注意点：名寄帳は「その市区町村内」の不動産しか記載されません。複数の市町村に不動産を持っている可能性がある場合は、それぞれの役所で取得する必要があります。

※画像はサンプル画像です。実際の表記とは異なります。

　名寄帳でもカバーできない「遠方の知らなかった土地」などを探すために、令和8年（2026年）2月からスタートした新しい制度「所有不動産記録証明制度」を活用します。
　お近くの法務局の窓口（または郵送・オンライン）で請求することで、「故人が名義人となっている全国の不動産」を法務局のシステムで一括検索し、一覧表として証明書を発行してもらえます。

• 注意点：画期的な制度ですが、「そもそも未登記の建物」や、「故人が先代（親など）から相続したまま名義変更をしておらず、先代名義のままになっている不動産」はシステム上でヒットしないため注意が必要です。

※画像は法務省提供の資料を参考にしています。

　「自宅の前の道路が、実はご近所との共有持分だった」「名寄帳に載っているが、未登記の建物だった」といったケースは少なくありません。
　こうした隠れた不動産や複雑な権利関係を見つけ出すには、法務局で「公図（地図）」を取得して隣接地の所有者を調べたり、関連する土地の登記簿を一つ一つ読み解いたりする作業が必要になります。
※画像は法務省提供の資料を参考にしています。

　当事務所では、名寄帳の取得から所有不動産記録証明制度の活用、公図を使った詳細な調査まで、不動産の全容把握を徹底的にサポートいたします。

　遺産分割協議書とは、亡くなった方（被相続人）の遺産を「誰が」「どの財産を」「どれだけ引き継ぐか」について、相続人全員で話し合って合意した内容をまとめた書面です。法律上、必ず作らなければならないと決まっているわけではありませんが、以下のような手続きを行う際には、合意の証明として提出を求められるケースがほとんどです。

• 法務局での相続登記（不動産の名義変更）
• 銀行や証券会社での口座解約・名義変更
• 相続税の申告（配偶者の税額軽減などの特例を受ける場合）

　
　後々の「言った・言わない」のトラブルを防ぐためにも、しっかりとした書面として残しておくことが大切です。

　遺産分割協議書を正しく機能させるためには、絶対に外せない重要なルールが3つあります。

1.必ず「相続人全員」で合意すること
　一人でも不参加の人がいたり、無視して進めたりした場合、その遺産分割協議は法律上すべて無効になってしまいます。

2.全員が「実印」で押印すること
　認め印（シャチハタなど）は不可です。手続きの際は、その印鑑が本物であることを証明するために、全員の「印鑑証明書」もセットで提出します。

3.財産の特定を「正確に」書くこと
　例えば不動産の場合、住所（住居表示）ではなく、権利証や登記事項証明書に書かれている「地番」や「家屋番号」を正確に書き写す必要があります。ここが間違っていると、法務局で手続きが受け付けてもらえません。

 適切な管理がされていない空き家は、「空家等対策の推進に関する特別措置法」により「特定空家等」または「管理不全空家等」に指定されることがあります。

• 特定空家等：倒壊のおそれや著しい衛生上の問題、景観の悪化などがあると認められた空き家
• 管理不全空家等：特定空家等に該当するおそれがある状態で、適切な管理がされていない空き家

　これらに指定され、市区町村からの勧告を受けてもなお改善されない場合、その敷地にかかる固定資産税の「住宅用地の特例」（更地より税額を軽減する仕組み）が解除されることがあります。解除されると、土地の固定資産税額が上がる可能性があり、目安として数倍程度になり得ると一般に説明されています（実際の税額は自治体・物件ごとに異なるため、正確な金額は所在地の自治体にご確認ください）。
※画像はイメージになります。

　相続した空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。主な要件は次の通りです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 相続開始の直前、被相続人以外に住んでいた人がいなかったこと（一人暮らしだったこと）
• 配偶者や生計を一にする親族など「特別の関係がある人」への売却でないこと
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 令和9年（2027年）12月31日までの譲渡であること
• 家屋を売却する場合は譲渡時に耐震基準を満たしていること、または家屋を取り壊してから敷地を売却すること（令和6年1月以降の譲渡は、売却後翌年2月15日までに耐震改修・取り壊しをすることでも可）

　なお、令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋・敷地を相続した相続人が3人以上いる場合は、控除額の上限が2,000万円になります。この特例は確定申告が必要で、市区町村長が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類をそろえる必要があります（申告手続き自体は税理士のご紹介も可能です）。
※画像をクリックすると国土交通省公式PDFにリンクします。

　長野市では、空き家に関する独自の補助制度・マッチング制度も用意されています。主なものをご紹介します（制度の詳細・予算の残額は年度によって変わりますので、利用を検討される際は必ず担当窓口にご確認ください）。

• 老朽危険空き家の解体工事補助金　倒壊等の危険がある「老朽危険空き家」の解体費用を補助する制度です。基本の補助上限は100万円（補助対象経費の1/2、または国基準の除却工事費の8/10のいずれか少ない額）。前年の所得が200万円以下の方などは、上限120万円・補助率3/5に上乗せされます。事前に市への「老朽危険空き家事前調査申請」が必要で、交付決定前に契約・着手した工事は対象外です。なお、令和8年度は予算上限に達し受付を終了しています。翌年度に再開される可能性があるため、時期が合えば担当課（建築指導課空き家対策室　026-224-8901）にご確認ください。
• 空き家解体跡地の利活用事業補助金　空き家を解体した跡地を地域で活用する取組みを対象にした補助金です（詳細は担当課にご確認ください）。
• 長野市空き家バンク　空き家を「売りたい・貸したい」所有者と、市内への移住・定住を希望する利用者とをマッチングする制度です。居住目的で建てられ、権利関係が整理済みで大規模修繕なしに使える物件が登録対象になります。売買・賃貸の交渉自体は所有者と利用希望者の間で行う仕組みで、登録後の改修費用については別途「空き家改修等補助金」を利用できる場合があります（移住推進課　026-224-7721）。

　
　これらは市の予算状況によって受付が終了・再開することがあるため、「以前ダメだったから」とあきらめず、検討のタイミングで最新の状況を確認していただくのがおすすめです。
※画像は長野市提供の資料を参考にしています。

　空き家の活用・売却を検討する前提として、まず名義（相続登記）が済んでいるかをご確認ください。名義が被相続人のままだと売却も賃貸契約もできません。相続登記についての詳しい内容は「相続登記」のページをご覧ください。 当事務所では、相続登記のご相談とあわせて、空き家の管理・売却に関するご相談も承っております。建物の状態を踏まえたアドバイスも可能ですので、お気軽にご相談ください。